U heeft destijds een actief verkocht met een forse meerwaarde, die u gespreid wilt laten belasten. U heeft nog de tijd tot 31/12/2015 om de verkoopprijs te herbeleggen in een gebouw. U heeft een pand op het oog, maar u vreest de aankoop niet tijdig rond te krijgen. Hoe lost u dat op?

Gespreide taxatie van meerwaarden

Hoe zit dat nu weer juist?  Stel dat u in het verleden een forse meerwaarde heeft gerealiseerd bij de vrijwillige verkoop van een investering die u meer dan 5 jaar had gebruikt voor uw beroepswerkzaamheid. U koos er destijds voor om de forse winst (meerwaarde) gespreid in resultaat te nemen door de techniek van de gespreide taxatie (art. 47 WIB92). U moet dan ten belope van de ontvangen verkoopprijs een andere afschrijfbare investering verrichten binnen de termijn van 3 jaar, te rekenen vanaf de eerste dag van het boekjaar waarin u verkocht hebt. Die herbeleggingstermijn kon u uitbreiden naar 5 jaar door u te engageren om een gebouwd onroerend goed te verwerven. Weet dat enkel de waarde van het gebouw meetelt als nuttig wederbelegging aangezien u de grond niet afschrijft. 

Probleem. Stel dat u de meerwaarde heeft gerealiseerd in 2011 en koos voor de 5-jarige wederbeleggingstermijn. Dan moet u uiterlijk op 31/12/2015 de vereiste investering in vastgoed doen. Om recht te hebben op de gespreide taxatie, moet er eigendomsoverdracht zijn. Voor een onroerend goed komt die er in principe pas bij het verleiden van de authentieke akte. Meestal staat er in het compromis dat de eigendom pas overgaat bij het verlijden van de authentieke akte. Dat haalt u wellicht niet meer voor het einde van het jaar… 

Directe eigendomsoverdracht met ontbindende voorwaarde

Oplossing. Zet in het compromis dat de eigendom van het onroerend goed onmiddellijk overgaat van de verkoper naar de koper vanaf met moment dat het compromis is ondertekend. Schrijf in het compromis geen opschortende voorwaarde, maar wel een ontbindende voorwaarde die de verkoop ongedaan maakt indien blijkt dat u de verkoopprijs niet kunt betalen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Via de clausule van onmiddellijke eigendomsoverdracht gaat de juridische eigendom van het onroerend goed direct over naar u als koper want de partijen hebben een duidelijke wilsovereenstemming over de prijs en het voorwerp neergeschreven Op die manier telt de aankoopwaarde van het gebouw (niet de grondwaarde) toch mee als nuttige herbelegging van het jaar 2015 voor uw gespreide taxatie. Bovendien kunt u reeds voor het jaar 2015 een afschrijving toepassen op het aanschaffingswaarde van het gebouw dat uw op deze manier verwerft.

Let op! Daardoor worden de registratierechten (10%) wel onmiddellijk verschuldigd. En die bent u kwijt indien de verkoop uiteindelijk niet blijkt door te gaan. Al is dat op zich natuurlijk geen probleem indien u zo goed als zeker bent dat u zal kunnen betalen.

Let op. Zulke transactie met directe eigendomsoverdracht vóór nieuwjaar is voordelig voor u maar nadelig voor de verkoper. De eventuele meerwaarde zal bij de verkoper onmiddellijk belast worden als winst van het jaar 2015.

Tip: er kunnen ten voordele van de verkoper eventueel ook de nodige zekerheden ingebouwd worden zoals een bankwaarborg of een persoonlijke borgstelling. 

Wenst u vóór 31/12/2015 in het kader van de gespreide taxatie van meerwaarden nog te herbeleggen in een gebouw, schrijf dan in het compromis de onmiddellijke eigendomsoverdracht van het betrokken onroerend goed met een ontbindende voorwaarde als de prijs niet betaald wordt.

Wens je meer info?

Schrijf je in voor de fiscale clubs van 2019-2020