Lage huur betalen tegenover zware renovatiekosten in de vennootschap: is dat overdreven?

De zaakvoerder huurt een deel van een gebouw dat zijn vennootschap aanhoudt via een vruchtgebruik. Hij betaalt een bescheiden huurprijs en liet zijn vennootschap grondige verbouwingen uitvoeren. Kan de fiscus de kosten van het verhuurd pand verwerpen omdat er beduidend minder huuropbrengsten tegenover staan?

Feiten. Een vennootschap van een dokter had het vruchtgebruik verworven van een pand dat ze deels (1/8) zelf gebruikte en deels (7/8) verhuurde aan haar zaakvoerder voor privé-gebruik. De vennootschap-vruchtgebruikster liet voor € 285.000 aan verbouwings- en inrichtingswerken aan het pand uitvoeren. De zaakvoerder betaalde maandelijks € 620 huur aan zijn vennootschap voor private bewoning. 

Administratie. De taxateur had alle kosten verworpen op grond van artikel 49 WIB 92 omdat de afschrijvingskost van het vruchtgebruik en de renovatiewerken zeer groot was tegenover de ontvangen huur. Het verschil tussen inkomsten en uitgaven, verspreid over 15 jaar, was gelijk aan € 20.000 per jaar.

Hof van Beroep. Het Gentse Hof van beroep volgde de fiscus niet qua toepasbaarheid van artikel 49 WIB 92 want daar is niets mis mee. Sinds de recente Cassatie-arresten hoeven kosten niet inherent verbonden te zijn aan de maatschappelijke activiteit van de vennootschap. Maar het Hof ging zelf ambtshalve over tot het verwerpen van de overdreven kosten in de toepassing van art.53,10° WIB92. Het enkele feit dat de kosten hoger zijn dan de inkomsten, bewijst niet dat het gaat om onredelijke. Toch is de verhouding van de uitgaven tot de inkomsten een belangrijk element in de beoordeling. Aangezien de kosten op structurele wijze de opbrengsten overtreffen was er sprake van onredelijke kosten. Volgens het Hof is 80% van de betwiste kosten onredelijk. Bijgevolg zijn slechts 20 % van de kosten aftrekbaar.

Beoordeling

De fiscus kan kosten verwerpen wegens ‘overdreven’ als uw kosten op onredelijke wijze uw beroepsbehoeften overtreffen (art. 53, 10 ° WIB1992). Maar dan moet de fiscus dat bewijzen zonder te oordelen over de opportuniteit van de uitgave. De rechtspraak staat doorgaans aan de kant van de belastingplichtige omdat de fiscus zich niet mag moeien in uw beleidsbeslissingen. Zo kreeg de fiscus vaak ongelijk in geschillen over luxewagens (Brussel, 10.03.2005, Brussel, 14.03.2008, Brussel, 16.10.2009, Gent, 22.05.2012).

In dit geschil verwierp het Hof van beroep wel 80% van de gemaakte kosten omwille van de zeer grote wanverhouding tussen de kosten van het pand en de huuropbrengsten. Gelukkig is dit arrest eerder uitzonderlijk. Eerder zag de rechter geen probleem (Antwerpen, 26.05.2015). 

Tip. In deze vruchtgebruikconstructie zegt Het Hof hier expliciet dat de kosten perfect beantwoorden aan art. 49 WIB92 en dat de fiscus de aftrek van kosten niet afhankelijk mag maken van de voorwaarde dat zij inherent zijn aan de maatschappelijke activiteit van de vennootschap. Het Hof verwijst hiervoor naar de ophefmakende reeks Cassatie-arresten van deze zomer (Cass. 12 juni 2015 en 19 juni 2015). 

Tip. Indien kosten ‘overdreven’ zouden zijn, dan is per definitie wel minstens een deel aftrekbaar. Want door te stellen dat kosten overdreven zijn, aanvaardt de fiscus automatisch dat ze wel beroepsmatig zijn en beantwoorden aan de aftrekvoorwaarden van art. 49 WIB92! 

Een belastingplichtige moet al redelijk extreem overdrijven opdat de kosten als onredelijk kunnen beschouwd worden. Het is niet omdat u eens een dure uitgave doet (u rijdt met een sportwagen, u dineert beroepshalve in een sterrenrestaurant …) dat u geen kosten meer kunt aftrekken. De fiscus kan de kosten niet zomaar verwerpen als uw opbrengsten eens wat minder zijn dan de kost die ertegenover staat. Zorg dat er een goede reden is. Betaal een normale huurprijs aan uw eigen vennootschap.

Bron: arrest Hof van beroep te Gent, 22.09.2015 – contra belastingplichtige

BESLUIT. Abnormale situaties waarin de kosten op structurele wijze en in zeer hoge mate de opbrengsten overtreffen kunnen worden aangepakt. Daarom verwierp de rechter 80% van de gemaakte kosten als zijnde onredelijke kosten.