Kunt u bij de verkoop van een onroerend goed zowel de meerwaarde op het gebouw als op de grond gespreid laten belasten? Moet u zowel het deel van de verkoopprijs dat slaat op het gebouw als op de grond, herbeleggen?
Bron: arrest van het Hof van Cassatie 19 september 2014 – contra belastingplichtige
Feiten
Een nv verkocht een bebouwd onroerend goed met een forse meerwaarde en vroeg de gespreide taxatie aan. Zij maakte een onderscheid tussen de waarde van de grond en de waarde van het gebouw en sloeg de verkoopprijs verhoudingsgewijs om over de beide bestanddelen. Ze deed een tijdige herbelegging ten belope van de verkoopprijs van het gebouw maar niet voor de verkoopprijs van het grond.
Taxatie
Volgens de fiscus werd er teweing wederbelegd. Voor de gespreide taxatie van de meerwaarde op het onroerend goed is de opsplitsing tussen gebouw en grond niet mogelijk. De vennootschap moest de integrale verkoopprijs van het verkochte gebouw plus grond herinvesteren. Door de onvolledige herbelegging werd de meerwaarde door de fiscus ineens belast.
Hof van Cassatie
Het Hof van Cassatie geeft de fiscus gelijk. Het verkochte gebouw én de grond zijn één enkel activum, gelet op de duurzame verbondenheid. Bij vervreemding van zowel afschrijfbare als niet-afschrijfbare materiële vaste activa kan de meerwaarde genieten van het stelsel van de gespreide belasting mits de herbelegging van de verkoopwaarden van deze activa gebeurt in afschrijfbare materiële of immateriële vaste activa (art. 47 WIB92). De verkoopprijs van het gebouw plus de grond diende herbelegd te worden.
Commentaar
Waarom willen sommigen het onroerend goed opsplitsen in het gebouw en de grond? Omdat dan het gros van de meerwaarde toe kan gewezen worden aan het gebouw (de boekwaarde van het gebouw is gedaald door de afschrijvingen erop) en het te beleggen bedrag heel wat kleiner zou zijn als de grond niet meetelt. Maar de fiscus en de rechtspraak zeggen dat zo’n opsplitsing niet mag.
U kunt uw volledige meerwaarde (grond + gebouw) gespreid laten belasten maar u moet wél de volledige verkoopprijs (grond + gebouw) herbeleggen.
Let op. Herinvesteert u in een ander pand, dan telt de waarde van de grond niet mee als herbelegging omdat de grond niet afschrijfbaar is! M.a.w. het als wederbelegging aangekochte gebouw moet minstens even duur zijn als de verkoopprijs van het gebouw én de grond die u verkocht heeft.
Tip 1. Ook de bijkomende aankoopkosten met betrekking tot een aangekocht gebouw tellen mee als herbelegging (registratierechten, notariskosten, ed. die toch pakweg 12% bedragen) - zelfs al schrijft u die kosten ineens af.
Tip 2. Verbouwt u een aangekochte gebouw, dan tellen ook die verbouwingswerken mee als nuttige herbelegging tenminste als ze gebeuren binnen de wettelijke voorziene termijn.
Besluit
Bij de verkoop van een gebouwd onroerend goed moet de volledige verkoopwaarde worden herbelegd en kunt u géén opsplitsing maken tussen de grond en het gebouw, aldus Cassatie.
Opleidingen vennootschapsbelasting
- Aftrekbare kosten inzake btw en belastingen: opportuniteiten met Wim Van Kerchove en Tim Van Sant op maandag (av) 06/02/2023 en donderdag (vm) 09/02/2023
- Einde, verlenging of vernieuwing van onroerende zakelijke rechten: fiscale gevolgen met Philippe Salens op maandag (nm) 06/02/2023 en woensdag (av) 08/02/2023
- Inkomsten uit cryptomunten: fiscale behandeling met Steven Vanden Berghe op dinsdag (av) 07/02/2023 en maandag (nm) 13/02/2023
- Fiscale procedure: rechten en plichten van belastingplichtige anno 2023 met Pieter-Jan Wouters op donderdag (nm) 09/02/2023 en woensdag (av) 15/02/2023 - Livestream
- Beleggen in de vennootschap met Pieter-Jan Wouters op maandag (av) 13/02/2023 en dinsdag (nm) 28/02/2023 - Livestream
- Is uw vennootschap klein of groot? met Jan Verhoeye op woensdag (av) 01/03/2023 en dinsdag (nm) 07/03/2023 - Livestream
- Actief over de grens: btw- en belastingaspecten met Gilles Tack & Joeri De Ceulenaire op dinsdag (vm) 07/03/2023 en dinsdag (av) 14/03/2023 - Livestream
- Partiële splitsing van A tot Z in de praktijk met Gislenus Bats op woensdag (av) 08/03/2023 en dinsdag (vm) 14/03/2023
- Fiscale consolidatie: aandachtspunten en optimalisaties met Pieter-Jan Wouters op donderdag (av) 09/03/2023 en maandag (nm) 13/03/2023
- Vastgoed verwerven via vennootschap of privé? met Philippe Salens op vrijdag (vm) 10/03/2023 en maandag (av) 13/03/2023 - Livestream
- Vereffeningen: vennootschapsrechtelijk en fiscaal doorgelicht met Sophie Hugelier & Gislenus Bats op donderdag (vm) 27/04/2023
- Aangifte vennootschapsbelasting AJ 2023 met Sophie Hugelier en Wim Van Kerchove op
- Vrijdag (vm) 28/04/2023 - Livestream
- Dinsdag (nm) 09/05/2023 - Livestream
- Vrijdag (vm) 12/05/2023 - Livestream
- Dinsdag (vm) 16/05/2023 - Livestream
- Dinsdag (av) 23/05/2023 - Livestream
- Donderdag (vm) 15/06/2023 - Livestream
- Dagseminarie aangifte personenbelasting en vennootschapsbelasting AJ 2023 met Sophie Hugelier Wim Van Kerchove op:
- Dinsdag (dag) 02/05/2023 - Holiday Inn Gent - Expo
- Donderdag (dag) 04/05/2023 - Link 21 Herentals
- Maandag (dag) 08/05/2023 - Hotel Shamrock Tielt
- Donderdag (dag) 11/05/2023 - Hotel Serwir Sint-Niklaas
- Maandag (dag) 15/05/2023 - KortrijkXpo Meeting Center
- Maandag (dag) 22/05/2023 - Crowne Plaza Antwerpen
Inschrijven voor onze resterende club sessies?
- Inschrijven voor de volgende 3 sessies van onze fiscale club kan! Met GRATIS toegang Practinet (modules PB en VenB) tot 30 juni 2023!
- Inschrijven voor de volgende 2 sessies kan voor onze btw club kan! Met GRATIS toegang Practinet (btw-module) tot 30 juni 2023!
Op de hoogte blijven van onze seminaries?
Schrijf je in voor onze nieuwsbrief