Tijdens het topoverleg van het weekend van 21 oktober 2017 heeft de regering Michel zeer verassend beslist om het optiestelsel voor verhuur van professioneel onroerend goed met btw politiek tegen te houden.

Politieke afvoering van het optiestelsel

Naast de hervorming van de vennootschapsbelasting en de spaarfiscaliteit bevatte het grote zomerakkoord 2017 van de regering Michel ook een belangrijke btw-maatregel.

In principe is onroerende verhuur vrijgesteld van btw. Een belangrijk nadeel hiervan voor de verhuurder is dat hij de btw die hij zelf betaald heeft bij het bouwen or renoveren van het onroerend goed, niet kan recupereren. De betaalde btw is dus een kost die verloren gaat.

Volgens de tekst van het zomerakkoord kon het verhuren van onroerend goed dat beroepsmatig gebruikt wordt door een btw-plichtige huurder, vanaf 2018 optioneel onderworpen worden aan btw. Deze maatregel werd aangekondigd in het kader van de bevordering van de competitiviteit van onze Belgische bedrijven en om de concurrentiehandicap met de buurlanden weg te werken. In Nederland bijvoorbeeld bestaat de keuze om onroerende verhuur te onderwerpen aan btw reeds jarenlang. De maatregel zou ingaan voor nieuwe huurcontracten die worden afgesloten na 1 januari 2018.

De vastgoedsector reageerde enthousiast op de komst van deze opportuniteit. Door te kiezen voor het btw-stelsel zou de verhuurder een recht op aftrek kunnen bekomen van alle btw met betrekking tot het onroerend goed. Projectontwikkelaars en bouwpromotoren zouden kantoorruimten met btw kunnen verhuren en zo de betaalde btw op de bouw- en renovatiekosten recupereren. Er zou ook de mogelijkheid ontstaan tot een herziening van input btw voor oudere gebouwen voor investeringen binnen de herzieningsperiode (5 of 15 jaar in functie van de aard van de werken).

De maatregel was reeds volledig technisch uitgewerkt door de btw-experten van het kabinet van de minister van Financiën Johan Van Overtveldt in samenspraak met de sector. Het huiswerk was zogoed als af.

Maar afgelopen weekend werd de in het zomerakkoord aangekondigde regeling plotseling definitief afgevoerd om budgettaire redenen. De invoering van zo’n keuzestelsel dreigde budgettair zeer duur uit te vallen. De Federale Overheidsdienst Financiën had het kostenplaatje van deze maatregel op amper 20 miljoen euro geschat per jaar. Maar de minister van Begroting Sophie Wilmès raamde de budgettaire impact maar liefst op op 400 miljoen euro per jaar. Dat is een enorm verschil qua raming. De regering wou het risico niet nemen dat deze btw-maatregel een gat in de begroting zou slaan en trok de maatregel meteen in.

De verhuur van professioneel vastgoed blijft dus in principe vrijgesteld van btw waardoor geen recht op aftrek van de betaalde btw kan uitgeoefend worden. De vastgoedsector reageert ontgoocheld en spreekt van een gemiste kans. Projecten werden reeds bewust uitgesteld tot 2018 in afwachting van dat optioneel btw-regime.

10% regel wordt 50% regel

De enige administratieve wijziging vanaf 2018 is de verhoging van de 10% regel naar 50% bij de verhuring van opslagruimtes met de bijbehorende kantoren. Tot nu toe mocht de oppervlakte van dat kantoor maximaal 10% van dat totaal bedragen opdat de verhuring ervan aan btw wordt onderworpen.

Vanaf 2018 zullen deze opslagruimten met btw kunnen worden verhuurd op voorwaarde dat de oppervlakte van dat bijhorende kantoor niet meer dan 50% van de totale oppervlakte bedraagt. Tot nu toe mocht de oppervlakte van dat kantoor maximaal 10% van dat totaal bedragen voor de verhuring met btw.

Op zich is de uitbreiding naar 50% goed nieuws voor logistieke centra waar de kantoorruimte vaak meer dan 10% van de oppervlakte bedraagt. Indien de kantoorruimte de helft van de oppervlakte niet overtreft kan de verhuring van opslagruimten vanaf 2018 onder de btw kan gebeuren. Bijgevolg zal voor de btw op de oprichting, verbouwing en renovatie aftrekbaar zijn.

Zoektocht naar constructies met btw blijft bestaan

Door het afspringen van de keuzemogelijkheid om te verhuren met btw zullen verhuurders van professioneel vastgoed noodgedwongen moeten blijven zoeken naar constructies opdat verhuurders de betaalde btw op onroerende goederen toch kunnen recupereren: vruchtgebruikconstructies, onroerende leasing, btw-eenheid, bedrijven- of dienstencentra ed.  Fiscale adviseurs en zakenadvocaten zullen dergelijke alternatieven dus creatief blijven uitwerken.

Maar dat is niet altijd zo simpel. Opdat een onroerende leasing aan btw onderworpen kan worden is bijvoorbeeld vereist dat de huurder gebonden is aan een looptijd van 15 jaar en moet de verhuurder aan de huurder een aankoopoptie bieden.