Herbeleggingstermijn van gespreide taxatie eindigt: hoe oplossen?

Uw vennootschap heeft een meerwaarde gerealiseerd die ze gespreid laat belasten. Ze gaat de verkoopprijs van het verkochte actief herbeleggen in vastgoed. De vijfjarige herbeleggingstermijn loopt echter af op 31/12/2014. U heeft een pand op het oog maar de aankoop dreigt niet meer tijdig rond te geraken. Wat kunt u nog doen?

Situatie 1

Uw vennootschap tekent het compromis nog voor 31/12/2014 maar de notariële akte zal pas in 2015 verleden worden. Gespreide taxatie? In theorie mogelijk als in het compromis geen uitgestelde eigendomsoverdracht van het onroerend goed is bedongen, m.a.w. er mag geen opschortende voorwaarde in het compromis staan dat de eigendom pas overgaat naar de koper als de prijs is betaald.

Echter, indien er in de compromis uitgestelde eigendomsoverdracht is bedongen tot bij het verlijden van de notariële akte - zoals meestal het geval is - dan telt de aankoop pas mee vanaf datum van de akte. M.a.w. de aankoop door de vennootschap zal normaal gezien te laat komen.

Oplossing: die clausule gewoon schrappen? In theorie is het probleem daarmee opgelost, maar in de praktijk niet want de verkoper zal onder die voorwaarden niet willen verkopen. Dus doe het anders…

Situatie 2

Uw vennootschap tekent het compromis nog voor 31/12/2014 en de notariële akte zal pas in 2015 verleden worden. Maar i.p.v. een clausule van eigendomsvoorbehoud tot aan de betaling zet u in het compromis een ontbindende voorwaarde: de eigendomsoverdracht gebeurt direct bij ondertekening van het compromis, maar de koop zal van rechtswege ontbonden worden indien de prijs niet betaald is op datum in 2015. De verkoper is tevreden want hij is ingedekt tegen uw mogelijke niet-betaling. Gespreide taxatie kan want er is onmiddellijke eigendomsoverdracht.

Hof van Cassatie

Let op 1!. In dit geval moeten de registratierechten wel direct betaald worden (10% in Vlaanderen en 12.5% in Wallonië of Brussel)! Dat geld moet de vennootschap dus wel vrij snel op tafel kunnen leggen.

Let op 2!. Blijkt uw vennootschap achteraf de financiering niet (tijdig) rond te krijgen en wordt de verkoop alsnog ontbonden, dan kunt u de betaalde registratierechten niet terugvragen!

Tip.. Door de ontbindende voorwaarde is niet alleen de gespreide taxatie mogelijk, maar kan de vennootschap ook dit jaar al een eerste afschrijving (in principe voor een volledig jaar) boeken en daarvan het fiscale voordeel genieten – althans als uw vennootschap klein is in de zin van art. 15 W.Venn.