Buitenlands vastgoed: hoeveel bedraagt het KI en hoe wordt de belasting berekend?

Hoeveel bedraagt het kadastraal inkomen van mijn in het buitenland gelegen onroerend goed en hoe wordt de belasting berekend?

De wet van 17.02.2021 houdende wijziging van het WIB 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen (B.S. 25.02.2021) nam de nodige maatregelen om het belastingstelsel van in het buitenland gelegen onroerende goederen van rijksinwoners in overeenstemming te brengen met de Europese principes.

De wijzigingen qua belastbare grondslag van in het buitenland gelegen onroerende goederen zijn in werking getreden vanaf aanslagjaar 2022. Voor het overige is de wet in werking getreden met ingang van 1 januari 2021. Dit laatste geldt onder meer wat de vaststelling van het kadastraal inkomen (KI) betreft.

Onroerende inkomsten zijn de inkomsten die voortkomen uit onroerende goederen (woningen, appartementen, gronden, …). Elke eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een onroerend goed wordt verondersteld onroerende inkomsten te verkrijgen.

Vanaf aanslagjaar 2022 maakt art. 7 WIB 1992 en art. 471 WIB 1992, dat het belastbaar inkomen van onroerende goederen vaststelt, geen onderscheid meer naargelang het gaat om een in België gelegen onroerend goed of een in het buitenland gelegen onroerend goed.

Vanaf aanslagjaar 2022 moet een kadastraal inkomen ook het geval voor in het buitenland gelegen onroerende goederen worden vastgesteld. Althans voor zover die onroerende goederen toebehoren aan een rijksinwoner, aan bepaalde aan de rechtspersonenbelasting (RPB) onderworpen rechtspersonen of aan een 'juridische constructie' die opgericht is door een van de voormelde natuurlijke of rechtspersonen (art. 8 § 1, 2° WIB 1992).

Voor vastgoed dat toebehoort aan vennootschappen, wordt echter geen kadastraal inkomen vastgesteld. Het KI wordt in de vennootschapsbelasting immers niet gebruikt om de belastbare grondslag te bepalen.

Belastbaar inkomen van  gebouwde onroerende goederen gelegen in het buitenland

		Tot en met aanslagjaar 2021	Vanaf aanslagjaar 2022
Niet verhuurd (andere dan de eigen woning)		Huurwaarde, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (40 %)	Geïndexeerd kadastraal inkomen × 1,4 (geen kostenaftrek)
Verhuurd	aan een natuurlijk persoon die ze noch geheel, noch gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerk-zaamheid	Huur + huurvoordelen, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (40 %)	Geïndexeerd kadastraal inkomen × 1,4 (geen kostenaftrek)
	aan een rechtspersoon die geen vennootschap is of een sociale verhuurmaatschappij, met het oog op het ter beschikking stellen ervan: aan een natuurlijk persoon om uitsluitend als woning te worden gebruikt aan meerdere natuurlijke personen die ze uitsluitend gezamenlijk als woning gebruiken	Huur + huurvoordelen, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (40 %)	Geïndexeerd kadastraal inkomen × 1,4 (geen kostenaftrek)
	Andere (vb. aan een vennootschap)	Huur + huurvoordelen, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (40 %)	Huur + huurvoordelen (geen kostenaftrek) - forfaitaire kosten (40 %), met een maximum van het kadastraal inkomen × 2/3 × revalorisatie-coëfficiënt  Minimum belastbaar inkomen = geïndexeerd kadastraal inkomen × 1,4

Belastbaar inkomen van ongebouwde onroerende goederen gelegen in het buitenland

		Tot en met aanslagjaar 2021	Vanaf aanslagjaar 2022
Niet verhuurd		Huurwaarde, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (10 %)	Geïndexeerd kadastraal inkomen (geen kostenaftrek)
Verhuurd	aan een natuurlijk persoon die het noch geheel, noch gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid	Huur + huurvoordelen, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (10 %)	Geïndexeerd kadastraal inkomen (geen kostenaftrek)
	Andere (vb. aan een vennootschap)	Huur + huurvoordelen, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (10 %)	Huur + huurvoordelen, (geen kostenaftrek) - forfaitaire kosten (10 %) Minimum belastbaar inkomen = geïndexeerd kadastraal inkomen

Belastbaar inkomen van onroerende goederen verhuurd volgens de pachtwetgeving of een vergelijkbaar buitenlands recht dat de pachtprijzen beperkt en door de huurder voor land- of tuinbouwdoeleinden gebruikt

Tot en met aanslagjaar 2021	Vanaf aanslagjaar 2022
Huur + huurvoordelen, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (10 %)	Geïndexeerd kadastraal inkomen (geen kostenaftrek)

Belastbaar inkomen van materieel en outillering gelegen in het buitenland

		Tot en met aanslagjaar 2021	Vanaf aanslagjaar 2022
Niet verhuurd		Huurwaarde, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (40 %)	Geïndexeerde kadastraal inkomen (geen kostenaftrek)
Verhuurd	aan een natuurlijk persoon die het noch geheel, noch gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid	Huur + huurvoordelen, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (40 %)	Geïndexeerde kadastraal inkomen (geen kostenaftrek)
	Andere (vb. aan een vennootschap)	Huur + huurvoordelen, verminderd met de buitenlandse belasting - forfaitaire kosten (40 %)	Huur + huurvoordelen, (geen kostenaftrek) - forfaitaire kosten (40 %), met een maximum van het kadastraal inkomen × 2/3 × revalorisatie-coëfficiënt  Minimum belastbaar inkomen = geïndexeerd kadastraal inkomen

Buitenlandse belastingen zijn niet meer aftrekbaar vanaf aanslagjaar 2022

Het kadastraal inkomen stemt overeen met een gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar. Het kadastraal inkomen mag u dan ook niet verminderen met een buitenlandse belasting. Dit is ook zo voor in België gelegen onroerende goederen.

Wanneer het belastbaar inkomen wordt vastgesteld aan de hand van de werkelijke huur en huurvoordelen (bijvoorbeeld voor aan een vennootschap verhuurd onroerend goed), wordt onder netto-inkomen verstaan het brutobedrag van de inkomsten, verminderd met 40 % of 10 % als forfaitaire kosten, naargelang de aard van het onroerend goed.

Vanaf aanslagjaar 2022 is er bij de vaststelling van het onroerend inkomen geen onderscheid meer tussen in België en in het buitenland gelegen onroerende goederen. De buitenlandse belastingen zullen, zoals dit het geval is voor de onroerende voorheffing van in België gelegen onroerende goederen, niet bovenop het forfait in mindering worden gebracht.

Wanneer u in de aangifte in de personenbelasting de werkelijke huur en huurvoordelen van uw buitenlandse onroerende goederen moet vermelden zal u dus vanaf aanslagjaar 2022 de tijdens het belastbaar tijdperk verkregen huur en huurvoordelen vermelden, zonder aftrek van buitenlandse belastingen.

Interesten van schulden aangegaan voor het verwerven of behouden van buitenlands onroerend goed

De interesten van schulden die specifiek zijn aangegaan voor het verwerven of behouden van buitenlands onroerend goed (andere dan de eigen woning) zijn aftrekbaar van het totale bedrag van uw onroerende inkomsten. Deze interesten zijn te vermelden in de code 1146/2146.

Geen dubbele belasting op buitenlands onroerend goed

Het belastbaar inkomen van buitenlands onroerend goed dat gelegen is in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te voorkomen, zal in aanmerking komen voor het bepalen van de belasting, maar die zal worden verminderd naar de verhouding tussen de inkomsten die zijn vrijgesteld en het geheel van de inkomsten (vrijstelling met progressievoorbehoud).

Over het vrij te stellen inkomen is dus geen inkomstenbelasting verschuldigd, maar het telt wel mee ter bepaling van het tarief over de andere inkomsten.

Het inkomen van dat buitenlands onroerend geeft u dan vanaf aanslagjaar 2022 aan in dezelfde codes als voor binnenlands onroerend goed. De vrijstelling vraagt u aan door in de eindrubriek van vak III van uw aangifte in de personenbelasting het land, de code en het bedrag waarvoor u de vrijstelling vraagt te vermelden.

Het belastbaar inkomen van buitenlands onroerend goed dat gelegen is in een land waarmee België geen overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te voorkomen, zal in aanmerking komen voor het bepalen van de belasting, maar de belasting die verhoudingsgewijs op dit buitenlands onroerend inkomen betrekking heeft zal tot de helft teruggebracht worden (belastingvermindering van 50 % voor inkomsten van buitenlandse oorsprong).

Deze belastingvermindering vraagt u aan door in de eindrubriek van vak III van uw aangifte in de personenbelasting het land, de code en het bedrag te vermelden.

Praktijkvoorbeelden m.b.t. vaststelling belastbaar onroerend inkomen van buitenlands onroerend goed

De voorbeelden betreffen aanslagjaar 2023 (inkomstenjaar 2022). Onderstaande voorbeelden betreffen steeds een rijksinwoner die fiscaal als alleenstaande wordt aangemerkt.

Voorbeeld: niet-verhuurde woning

U bent eigenaar van een in Frankrijk gelegen woning. U gebruikt uw woning als tweede verblijf en verhuurt deze niet.

In 2022 betaalde u een buitenlandse onroerende belasting.

Het vastgestelde kadastraal inkomen bedraagt 1.150 euro.

Aangifte in de personenbelasting

U vermeldt in vak III naast de code 1106 een kadastraal inkomen van 1.150 euro.

De buitenlandse onroerende belasting mag u niet in mindering brengen.

Uw onroerend goed is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden (Frankrijk). Dat betekent concreet dat het onroerend inkomen in kwestie wordt vrijgesteld in België. Die vrijstelling vraagt u door in de passende rubriek van vak III het land (Frankrijk), de code (1106-58) en het bedrag waarvoor u de vrijstelling vraagt (1.150 euro) te vermelden.

Vaststelling belastbaar inkomen

Berekening geïndexeerde basis: 1.150 euro × 1,9084 = 2.194,66 euro

Afgeronde geïndexeerde basis: 2.195,00 euro

2.195,00 × 1,40 = 3.073 euro

Dit inkomen zal worden vrijgesteld met progressievoorbehoud.

Voorbeeld: aan een particulier verhuurde woning

U bent eigenaar van een woning in een land waarmee België geen overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden. U verhuurt deze woning aan een particulier die de woning niet voor zijn beroepswerkzaamheid gebruikt.

In 2022 betaalde U een buitenlandse onroerende belasting.

Het vastgestelde kadastraal inkomen bedraagt 1.100 euro.

Aangifte in de personenbelasting

U vermeldt in vak III naast de code 1106 een kadastraal inkomen van 1.100 euro. De buitenlandse onroerende belasting mag u niet in mindering brengen.

Uw onroerend goed is gelegen in een land waarmee België geen overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden. Dat betekent concreet dat er een belastingvermindering van 50 % voor inkomsten van buitenlandse oorsprong mag worden verleend. Die vermindering vraagt u door in de passende rubriek van vak III het land, de code (1106-58) en het bedrag waarvoor u de vermindering vraagt (1.100 euro) te vermelden.

Vaststelling belastbaar inkomen

Berekening geïndexeerde basis: 1.100 euro × 1,9084 = 2.099,24 euro

Afgeronde geïndexeerde basis: 2.099,00 euro

2.099,00 × 1,40 = 2.938,60 euro

Voor dit inkomen zal een belastingvermindering worden toegestaan.

Voorbeeld: tijdens een deel van het jaar verhuurde vakantiewoning

U verhuurt een in Portugal gelegen gemeubelde vakantiewoning tijdens de maanden juli en augustus 2022 aan particulieren, zonder dienstleveringen. De totale huur bedraagt 4.000 euro.

In 2022 betaalde u een buitenlandse onroerende belasting.

Het vastgestelde kadastraal inkomen bedraagt 1.100 euro.

Aangifte in de personenbelasting

In vak III moet u naast de code 1106 zowel het kadastraal inkomen vermelden van een niet verhuurde woning als van een aan particulieren verhuurde woning. U vermeldt dus naast de code 1106 een kadastraal inkomen van 1.100 euro. De buitenlandse onroerende belasting mag u niet in mindering brengen.

Uw onroerend goed is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden (Portugal). Dat betekent concreet dat het onroerend inkomen in kwestie wordt vrijgesteld in België. Die vrijstelling vraagt u door in de passende rubriek van vak III het land (Portugal), de code (1106-58) en het bedrag waarvoor u de vrijstelling vraagt (1.100 euro) te vermelden.

De roerende inkomsten (verhuur meubilair) zullen eveneens moeten aangegeven worden.

Vaststelling belastbaar inkomen

Berekening geïndexeerde basis: 1.100 euro × 1,9084 = 2.099,24 euro

Afgeronde geïndexeerde basis: 2.099,00 euro

2.099,00s × 1,40 = 2.838,60 euro

Dit inkomen zal worden vrijgesteld met progressievoorbehoud.

Voorbeeld: tijdens het belastbaar tijdperk aangekocht woning

Op 15.03.2022 koopt u in Nederland een tweede verblijf aan.

Het vastgestelde kadastraal inkomen bedraagt 1.200 euro.

Aangifte in de personenbelasting

Het vastgestelde kadastraal inkomen stemt overeen met een gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen. In vak III moet u dus naast de code 1106 een kadastraal inkomen vermelden van 960 euro (1.200 euro × 292/365). De buitenlandse onroerende belasting mag u niet in mindering brengen.

Uw onroerend goed is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden (Nederland). Dat betekent concreet dat het onroerend inkomen in kwestie wordt vrijgesteld in België. Die vrijstelling vraagt u door in de passende rubriek van vak III het land (Nederland), de code (1106-58) en het bedrag waarvoor u de vrijstelling vraagt (960 euro) te vermelden.

Vaststelling belastbaar inkomen

Berekening geïndexeerde basis: 960 euro × 1,9084 = 1.832,06 euro

Afgeronde geïndexeerde basis: 1.832,00 euro

1.832,00 × 1,40 = 2.564,80 euro

Dit inkomen zal worden vrijgesteld met progressievoorbehoud.

Voorbeeld: verbouwde woning

U bent eigenaar van een in Frankrijk gelegen woning (tweede verblijf). Er werden verbouwingswerken aan de woning uitgevoerd. De verbouwingswerken werden op 01.10.2022 voltooid.

In 2022 betaalde u een buitenlandse onroerende belasting.

Het vastgestelde kadastraal inkomen van 1.000 euro wordt naar aanleiding van de voltooiing van de verbouwingswerken verhoogd tot 1.250 euro.

Berekening van het aan te geven kadastraal inkomen

Voor de vaststelling van het belastbaar onroerend inkomen wordt het verhoogde kadastraal inkomen geacht te bestaan vanaf de voltooiing van de verbouwingswerken.

Het in de aangifte te vermelden kadastraal inkomen bedraagt:

-       vóór de voltooiing van de verbouwingswerken: 1.000 euro × 273 dagen / 365 dagen = 747,95 euro

-       vanaf de voltooiing van de verbouwingswerken: 1.250 euro × 92 dagen / 365 dagen = 315,07 euro

Totaal kadastraal inkomen: 1.063,02 euro

Aangifte in de personenbelasting

U vermeldt in vak III naast de code 1106 een kadastraal inkomen van 1.063,02 euro. De buitenlandse onroerende belasting mag u niet in mindering brengen.

Uw onroerend goed is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden (Frankrijk). Dat betekent concreet dat het onroerend inkomen in kwestie wordt vrijgesteld in België. Die vrijstelling vraagt u door in de passende rubriek van vak III het land (Frankrijk), de code (1106-58) en het bedrag waarvoor u de vrijstelling vraagt (1.063,02 euro) te vermelden.

Vaststelling belastbaar inkomen

Geïndexeerde kadastraal inkomen: 1.063,02 euro × 1,9084 = 2.028,66 euro

Afgeronde geïndexeerde kadastraal inkomen: 2.029,00 euro

2.029,00 × 1,40 = 2.840,60 euro

Dit inkomen zal worden vrijgesteld met progressievoorbehoud.

Voorbeeld: aan een vennootschap verhuurd gebouw

U verhuurde een in Nederland gelegen gebouw aan een vennootschap tot 30.11.2022. U ontving een totale huur van 27.500 euro. In december 2022 wordt het gebouw niet verhuurd.

Het vastgestelde kadastraal inkomen bedraagt 1.500 euro.

Berekening van het kadastraal inkomen voor

-       de niet verhuurde periode: 1.500 euro × 31 dagen / 365 dagen = 127,40 euro

-       de verhuurde periode: 1.500 euro × 334 dagen / 365 dagen = 1.372,60 euro

Aangifte in de personenbelasting

U vermeldt in vak III volgende gegevens

-       naast de code 1106: een kadastraal inkomen van 127,40 euro

-       naast de code 1109: een kadastraal inkomen van 1.372,60 euro

-       naast de code 1110: 27.500,00 euro

De buitenlandse onroerende belasting mag u niet in mindering brengen.

Uw onroerend goed is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden (Nederland). Dat betekent concreet dat het onroerend inkomen in kwestie wordt vrijgesteld in België. Die vrijstelling vraagt u door in de passende rubriek van vak III het land (Nederland), de codes (1106-58, 1109-55 en 1110-54) en de bedragen waarvoor u de vrijstelling vraagt (respectievelijk 127,40 euro, 1.372,60 euro en 27.500 euro) te vermelden.

Berekening van het belastbaar inkomen voor de niet verhuurde periode

Berekening geïndexeerde basis: 127,40 euro × 1,9084 = 243,13 euro

Afgeronde geïndexeerde basis : 243,00 euro

243,00 × 1,40 = 340,20 euro

Berekening van het belastbaar inkomen voor de verhuurde periode

Brutohuur	27.500 euro	27.500,00 euro
-       kostenforfait	27.500 euro × 40 %= 11.000 euro, Te beperken tot 1.372,60 euro × 4,86 (*) × 2/3 = 4.447,23 euro	- 4.447,23 euro
Belastbaar inkomen	27.500 euro - 4.447,23 euro = 23.052,77 euro, met een minimum van: 1.372,60 euro × 1,9084 = 2.619,47 euro Afgerond: 2.619,00 euro Verhoogd met 40 %= 3.666,60 euro	23.052,77 euro

Totaal belastbaar inkomen: 340,20 euro + 23.053,77 euro = 23.292,97 euro

Dit inkomen zal worden vrijgesteld met progressievoorbehoud.

Voorbeeld: grond

U bent eigenaar van een in Italië gelegen grond waarvoor een kadastraal inkomen van 2 euro werd vastgesteld.

In 2021 betaalde u een buitenlandse onroerende belasting.

Aangifte in de personenbelasting

U vermeldt in vak III naast de code 1107 als kadastraal inkomen een bedrag van 2 euro. De buitenlandse onroerende belasting mag u niet in mindering brengen.

Uw onroerend goed is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden (Italië). Dat betekent concreet dat het onroerend inkomen in kwestie wordt vrijgesteld in België. Die vrijstelling vraagt u door in de passende rubriek van vak III het land (Italië), de code (1107-57) en het bedrag waarvoor u de vrijstelling vraagt (2 euro) te vermelden.

Berekening van het belastbaar inkomen

Geïndexeerd KI: 2 euro × 1,9084 = 3,82 euro

Afgerond KI: 4,00 euro

Dit inkomen zal worden vrijgesteld met progressievoorbehoud.

Vaststelling KI voor buitenlands onroerend goed

De wijziging van de wet van 17.02.2021 (BS 25.02.2021) bestaat er dus in dat aan in het buitenland gelegen onroerende goederen ook een (Belgisch) kadastraal inkomen (KI) wordt toegekend.

Het kadastraal inkomen is geen werkelijk inkomen, maar een fictief. Het is het gemiddeld jaarlijkse normaal netto-huurinkomen op een referentietijdstip, nog altijd 1 januari 1975.

Het kadastraal inkomen wordt vastgesteld door de Administratie Opmetingen en Waarderingen (het vroegere Kadaster).

Voor vastgoed dat toebehoort aan vennootschappen, wordt echter geen kadastraal inkomen vastgesteld. Het KI wordt in de vennootschapsbelasting immers niet gebruikt om de belastbare grondslag te bepalen.

KI voor gebouwde onroerende goederen gelegen in het buitenland

Bij gebrek aan de waarde van het goed in 1975, wordt het kadastraal inkomen van een in het buitenland gelegen gebouwd onroerend goed als volgt vastgesteld:

Actuele normale verkoopwaarde / correctiefactor    ×  5,3%

De toegepaste correctiefactor kan u in de tabel hieronder terugvinden.

jaar	factor	jaar	factor	jaar	factor	jaar	factor	jaar	factor
1975	1,000	1985	2,688	1995	6,242	2005	10,431	2015	14,622
1976	1,084	1986	2,967	1996	6,703	2006	10,782	2016	14,739
1977	1,180	1987	3,224	1997	7,133	2007	11,203	2017	14,798
1978	1,279	1988	3,479	1998	7,538	2008	11,698	2018	14,901
1979	1,384	1989	3,806	1999	7,882	2009	12,212	2019	15,006
1980	1,504	1990	4,133	2000	8,276	2010	12,678	2020	15,036
1981	1,687	1991	4,549	2001	8,730	2011	13,124	2021	15,018
1982	1,920	1992	4,972	2002	9,180	2012	13,653	2022	15,011
1983	2,186	1993	5,403	2003	9,625	2013	14,040	2023	15,250
1984	2,414	1994	5,783	2004	10,023	2014	14,377

Actuele normale verkoopwaarde

Onder actuele normale verkoopwaarde wordt hier de verkoopwaarde verstaan die onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen (exclusief bijkomende kosten zoals belastingen).

Bij gebrek aan een recente deskundige waardebepaling, kan gebruik worden gemaakt van de waarde van het goed op het moment van de verwerving (bv. de aankoopprijs) onder normale omstandigheden (dus zonder enige invloed omwille van een persoonlijke of familiale band met de verkoper). De waarde opgenomen in een successie- of schenkingsaangifte kan eveneens worden gebruikt.

Deze waarde wordt dan door middel van een correctiefactor herleid naar de waarde in het jaar 1975.

Huurwaarde of venale waarde van 1975 is gekend

Als u beschikt over informatie omtrent de huurwaarde of de venale waarde (van een normale verkoop) van het goed in 1975, kan u aan de administratie vragen deze waarden te gebruiken in plaats van de huidige waarde aangepast met de correctiefactor waarvan hierboven sprake.

Waarde nieuwbouw

Er wordt aangenomen dat de waarde van een nieuwbouw het resultaat kan zijn van de optelsom van de verwervingsprijs van de grond en de kosten van de constructie. (nr. 60 Circulaire 2021/C/21 over de wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen van 01.03.2021).

KI voor ongebouwde onroerende goederen gelegen in het buitenland

Het kadastraal inkomen van ongebouwde onroerende goederen die gelegen zijn in het buitenland wordt vastgesteld op basis van de schaal van 2 euro per hectare.

KI voor materieel en outillage gelegen in het buitenland

Het kadastraal inkomen van het materieel en de outillage wordt berekend door op hun gebruikswaarde 5,3 % toe te passen.

De gebruikswaarde wordt verondersteld gelijk te zijn aan 30 % van de aanschaffings- of beleggingswaarde als nieuw, eventueel vermeerderd met de kosten van de opeenvolgende veranderingen.

Praktijkvoorbeelden m.b.t. vaststelling KI buitenlands onroerend goed

Gebouwd onroerend goed

Het kadastraal inkomen van een gebouwd onroerend goed gelegen in het buitenland wordt vastgesteld op basis van de actuele normale verkoopwaarde die herleid wordt tot de waarde in 1975 via een correctiefactor en waarop een percentage van 5,3 % wordt toegepast.

 

Als de actuele normale verkoopwaarde (in 2023) van het buitenlands goed 400.000 euro bedraagt, zal het kadastraal inkomen van dit goed 1.390 euro bedragen, zijnde 400.000 euro gedeeld door 15,250 (correctiefactor 2023>1975) vermenigvuldigd met 5,3 %.

Indien de actuele normale verkoopwaarde niet gekend is, kan de verwervingsprijs worden gebruikt (buiten alle wijzigingen aan het goed en voor zover de verwerving in normale omstandigheden gebeurde).

Bijvoorbeeld, indien een goed gelegen in het buitenland verworven is in 2011 voor de som van 250.000 euro, zal het kadastraal inkomen van dit goed 1.010 euro bedragen, zijnde 250.000 euro gedeeld door 13,124 (correctiefactor 2011>1975) vermenigvuldigd met 5,3 %.

Nieuwe constructie op een terrein

Er wordt aangenomen dat de waarde van een nieuwbouw het resultaat kan zijn van de optelsom van de verwervingsprijs van de grond en de kosten van de constructie.

Bijvoorbeeld, het kadastraal inkomen van een nieuwe constructie opgericht in 2023 (kostprijs 250.000 euro) op een grond verworven in 2011 voor 100.000 euro zal als volgt worden berekend: 250.000 euro gedeeld door 15,250 (correctiefactor 2020>1975) vermeerderd met 100.000 euro gedeeld door 13,124 (correctiefactor 2011>1975), het totaal daarvan vermenigvuldigd met 5,3 %, zijnde 1.273 euro.

Grond

Het kadastraal inkomen van gronden wordt vastgesteld op basis van een schaal van 2 euro per hectare. Een terrein van 50 aren zal dus een kadastraal inkomen van 1 euro hebben. Een terrein van 20 aren zal een kadastraal inkomen van 0 euro hebben (na afronding).

Materieel een outillage

Het kadastraal inkomen van materieel en outillage is gebaseerd op de gebruikswaarde, die wordt berekend op basis van de investeringswaarde. Een investering van 100.000 euro betekent een gebruikswaarde van 30.000 euro (30 % van de investeringswaarde) en een kadastraal inkomen van 1.590 euro (5,3 % van de gebruikswaarde).

Aangifteplicht van de nodige gegevens aan de fiscus met oog op vaststelling KI

De fiscus berekent zelf het kadastraal inkomen, maar de belastingplichtigen (onderworpen aan de personenbelasting of de rechtspersonenbelasting, art. 8 § 1, 2° WIB 1992) moeten “uit eigen beweging” de nodige gegevens bezorgen aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.

De aangifteplicht geldt voor alle houders van een zakelijk recht op het vastgoed. Dat slaat dus ook op mede-eigendom, vruchtgebruik, opstal of erfpacht of een vergelijkbaar buitenlands recht .

Ook vastgoed dat in handen is van een juridische constructie, moet aangegeven worden als de oprichter van de constructie onderworpen is aan de PB of RPB (art. 471 § 1 2° b WIB 92).

De ‘spontane’ aangifteverplichting moet bij de administratie gebeuren middels

•  een gewone brief, gericht aan Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel buitenlands KI, Koning Albert II-laan 33, bus 55, 1030 Brussel
•  via e-mail:  foreigncad@minfin.fed.be of
• door de gegevens in te vullen op de site www.myminfin.be.

Aan de hand van al die gegevens zal de Administratie telkens een KI berekenen.

Aangifteplicht m.b.t. verwerving of vervreemding buitenlands onroerend goed

Aan belastingplichtigen met een buitenslands gelegen onroerend goed waaraan een KI moet worden toegekend, wordt de verplichting opgelegd, elke "verwerving" of "vervreemding" van een "zakelijk recht" op een in het buitenland gelegen onroerend goed "uit eigen beweging" aan te geven binnen 4 maanden vanaf de verwerving of de vervreemding (nieuw art. 473, § 2, lid 1 WIB 1992).

Op aanvraag van de administratie en in toepassing van artikel 475 WIB 1992, moet u alle nuttige informatie communiceren.

Wat minstens wordt gevraagd:

• een korte beschrijving van het goed
• de ligging (land + adres of andere)
• de normale verkoopwaarde voor gebouwde goederen of de oppervlakte voor ongebouwde goederen. Indien de normale verkoopwaarde niet gekend is, moet de belastingplichtige de prijs en het jaar van verwerving opgeven, evenals de kosten van eventuele werken uitgevoerd na de verwerving en het jaar waarin die werken zijn voltooid.

In bepaalde situaties, als de door u verstrekte informatie tegenstrijdig blijkt te zijn aan informatie die in toepassing van samenwerkingsakkoorden van staat tot staat werd overgemaakt, kan de administratie u bijkomende inlichtingen vragen (beschrijving van het goed, kopie van de verwervingsakte enzovoort).

Wie dus in de loop van 2023 een onroerend goed in het buitenland verwerft of verkoopt, moet daarvan aangifte doen binnen 4 maanden (art. 473 § 2 lid 1 WIB 92).

Er is ook een speciale termijn voor niet-inwoners die in de loop van het jaar rijksinwoner worden, of rechtspersonen die van de vennootschapsbelasting overgaan op de rechtspersonenbelasting. Zij hebben voor hun aangifte slechts 30 dagen de tijd, vanaf de dag waarop ze inwoner worden of onderworpen worden aan de rechtspersonenbelasting (art. 473 § 2 lid 3 WIB 92).

De aangifteverplichting 'bij verwerving of vervreemding' geldt niet als het een nieuw opgericht of herbouwd onroerend goed betreft dat nog niet in gebruik werd genomen of verhuurd werd op de voormelde tijdstippen. Hetzelfde geldt als het gaat om nieuw of toegevoegd materieel of outillage dat op de voormelde tijdstippen nog niet in gebruik werd genomen" (nieuw art. 473, § 2, lid 4 WIB 1992). Men valt dan onder de hierna vermelde verplichting tot aangifte 'van andere gebeurtenissen' (waaronder, o.m., de eerste ingebruikneming of verhuur).

 

Aangifteplicht van andere gebeurtenissen m.b.t. buitenlands onroerend goed

Al wie eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is van een in België gelegen onroerend goed, moet "uit eigen beweging" aangifte doen van bepaalde gebeurtenissen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (art. 473 WIB 1992). Een dergelijke aangifte moet gebeuren,

• bij de ingebruikneming of de verhuring, indien deze de ingebruikneming voorafgaat, van de nieuw opgerichte of herbouwde onroerende goederen;
• bij de voltooiing van de werken aan de gewijzigde gebouwde onroerende goederen. Alle veranderingen, renovaties, vergrotingen en andere wijzigingen die als aanzienlijk worden beschouwd door de wet, leiden tot een herschatting van het kadastraal inkomen. Onder aanzienlijke wijzigingen worden deze uit artikel 494, WIB 92, verstaan. Bij wijzigingen aan gebouwen gaat het om veranderingen die leiden tot een verhoging of vermindering van het kadastraal inkomen met minstens 15 % of 50 euro;
• bij de verandering in de wijze van exploitatie, de omvorming of de verbetering van ongebouwde onroerende goederen; en,
• bij de ingebruik- of buitengebruikstelling, of wijziging van materieel of outillage.

Die aangifte moet gebeuren binnen 30 dagen volgend op de betreffende gebeurtenis.

Dezelfde aangifteverplichting geldt voortaan ook ten aanzien van in het buitenland gelegen onroerende goederen waaraan in de nieuwe regeling een KI wordt toegekend. Ook hier heeft men voor deze aangifte in principe 30 dagen tijd.

In overeenstemming met artikel 494, § 5, WIB 92, worden de kadastrale inkomens geacht te bestaan vanaf de eerste dag van de maand die volgt op het feit dat de herschatting rechtvaardigt.

Sanctie bij negeren aangifteplicht

Wie de spontane aangifteverplichting negeert, kan een boete krijgen van 250,00 EUR tot  3 000,00 EUR (nieuw lid 5 in art. 445 WIB 92).

Betekening van KI en mogelijkheid in bezwaar te gaan

Nadat het KI van het buitenlands onroerend goed is  vastgesteld is, wordt de belastingplichtige daarvan op de hoogte gebracht per aangetekende brief. Die werkwijze is dezelfde als voor een nieuw vastgesteld kadastraal inkomen voor Belgisch vastgoed. Als u niet akkoord gaat, dan kunt u bezwaar indienen. Dat moet per aangetekende brief gebeuren en binnen een termijn van twee maanden vanaf de datum van de betekening van het KI. In uw bezwaar moet u een tegenvoorstel en dus een K vermelden dat u voorstelt.

In het kader van de behandeling van dit bezwaar, hebt u de mogelijkheid de informatie omtrent uw goed en in het bijzonder de waarde ervan in 1975 (verkoopwaarde of huurwaarde), te valoriseren.

Voor de kadastrale inkomens van goederen gelegen in het buitenland moet dit aangetekend schrijven verstuurd worden naar Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel buitenlands KI, Koning Albert II-laan 33, bus 55, 1030 Brussel.

De administratie heeft in maart 2022 voor het eerst notificatiebrieven uitgestuurd:
Voorbeeld betekening buitenlands appartement: notificatiebrief KI appartement
Voorbeeld betekening garage in het buitenland: notificatiebrief KI garage

Herschatting van KI vragen als de waarde van het buitenlands onroerend goed sterk gedaald is ten gevolge van de economische of politieke context

Het artikel 491, WIB 92, maakt het mogelijk om het kadastraal inkomen van een goed te herzien buiten elke fysieke wijziging aangebracht aan dat goed zelf.

Dit artikel laat toe om over te gaan tot de herziening van het kadastraal inkomen van een gebouwd onroerend goed wanneer nieuwe en blijvende omstandigheden veroorzaakt door overmacht, door werken of maatregelen bevolen door de openbare macht of door toedoen van derden, de huurwaarde van het goed beïnvloeden met minstens 15 % ten opzichte van de huurwaarde in 1975.

Deze aanvraag tot herziening moet worden gemotiveerd en worden ingediend bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel buitenlands KI, Koning Albert II-laan 33, bus55, 1030 Brussel.

Herkwalificatie van huur van buitenlands onroerend goed in bedrijfsleidersbezoldiging

Bij verhuur aan een vennootschap waarvan u bestuurder bent, van een gebouw gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting  te vermijden, kan een (net zoals voor de in België gelegen gebouwen) vanaf aanslagjaar 2022 een deel van de huur als bezoldiging van bedrijfsleiders worden aangemerkt.

Het gedeelte van de huurprijs en huurvoordelen dat meer bedraagt dan 5/3 van het kadastraal inkomen van het onroerend goed, vermenigvuldigd met de revalorisatiecoëfficiënt wordt niet als onroerende inkomsten aangemerkt, maar als bezoldigingen van bedrijfsleiders.

Vermits vanaf aanslagjaar 2022 ook voor in het buitenland gelegen onroerende goederen de notie 'kadastraal inkomen' zal worden vastgesteld, kan de herkwalificatie ook van toepassing zijn.

De heffingsbevoegdheid voor het deel van die bezoldigingen dat als bezoldiging van bedrijfsleiders wordt geherkwalificeerd, zal net als het deel dat als onroerende inkomsten wordt gekwalificeerd, worden toegewezen aan het land waar het onroerend goed is gelegen.

In dit geval zal het belastbaar inkomen van uw buitenlands onroerend goed (zowel de als bezoldigingen van bedrijfsleiders geherkwalificeerde huur als de onroerende inkomsten) in aanmerking komen voor het bepalen van de belasting, maar zal die worden verminderd naar de verhouding tussen de inkomsten die zijn vrijgesteld en het geheel van de inkomsten (vrijstelling met progressievoorbehoud).

Bepaling VAA van ter beschikking gesteld buitenlands onroerend goed

Voor Belgische vennootschappen die buitenlands onroerend goed bezitten, verandert niets. Maar er kan wel een belangrijk verschil zijn als ze het buitenlands onroerend goed kosteloos ter beschikking stellen aan hun bedrijfsleider.

Die vorm van verloning in natura wordt vandaag in een strikt Belgische context forfaitair gewaardeerd op basis van een formule waarin het KI vervat zit.

Nu duidelijk is hoe het kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed moet worden berekend, zou die berekeningsformule ook voor buitenlands onroerend goed kunnen worden gebruikt. Dat zou resulteren in een lager voordeel van alle aard voor die bedrijfsleiders.Deze werkwijze werd door de administratie echter nog niet bevestigd.