Op 31 juli 2018 heeft de regering het definitieve wetsontwerp over de optionele btw-heffing bij verhuur van professioneel gebruikte onroerende goederen ingediend in de Kamer van Volksvertegenwoordigers (Parl.St. Kamer 2017-18, nr. 54-3254/001). Ten opzichte van de oorspronkelijke ontwerptekst werd het finale wetsontwerp nog aangepast aan het advies van de Raad van State. Zo werd de datum van inwerkingtreding opgeschoven, werd de omschrijving van het begrip opslagruimte bijgestuurd en is de kortetermijnverhuur herleid tot maximaal 6 maanden i.p.v. één jaar.

De stemming van dit wetsontwerp in het parlement is voorzien na het zomerreces, uiterlijk begin oktober 2018. Normaal gezien zal het parlement dit wetsontwerp goedkeuren. In deze bijdrage bespreken wij deze belangrijke wijzigingen.

Onroerende verhuur met btw vanaf 1 januari 2019

Meer informatie kan u verkrijgen tijdens het seminarie: Onroerende verhuur met btw: definitieve regeling.

1.Keuze voor btw-heffing

Vanaf wanneer?

In vergelijking met het voorontwerp is de datum van inwerkingtreding gewijzigd. Oorspronkelijk was voorzien dat het optiestelsel zou starten op 1 oktober 2018. Maar de startdatum voor verhuur met btw bedraagt nu 1 januari 2019.

Niettemin blijft de datum van 1 oktober 2018 van belang. De btw-optie kan enkel worden uitgeoefend t.a.v. nieuwe gebouwen op voorwaarde dat er op de oprichtingswerken van het gebouw of gedeelten ervan nooit btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018. Concreet wil dit zeggen dat er op 1 oktober 12018 nog géén btw opeisbaar is geworden op de eigenlijke materiële bouwwerken (MvT). Anders kan men de optionele regeling niet gebruiken.

Vóór 1 oktober 2018 mag er wel reeds btw opeisbaar geworden zijn ten aanzien van intellectuele handelingen zoals de diensten van architecten, landmeters, studiebureaus, enz. Vóór 1 oktober 2018 mogen er ook al afbraakwerken en werken met betrekking tot de grond uitgevoerd zijn.

Ter info. Naast nieuwbouw kan het ook gaan om werken waardoor een gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ondergaat. Een grondig gerenoveerd gebouw dat na de werken als een nieuw gebouw wordt aangemerkt, komt dus ook in aanmerking voor de btw-optie bij de verhuur ervan. Dat zal het geval zijn wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de bouwwerken minstens 60 % uitmaakt van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw (BTW-handleiding, randnr. 152/2). Dat zal ook zo zijn indien de werken het in zijn aard, zijn structuur en, in zijn bestemming ingrijpend hebben veranderd. Ook hier kan alleen worden gekozen voor de verhuur met btw, wanneer de eerste btw met betrekking tot de specifieke kosten voor de renovatie opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018.

Uitzondering. De beperking dat vóór 1 oktober 2018 geen btw in verband met de oprichting van het gebouw opeisbaar geworden mag zijn, geldt niet bij de verhuur van gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden aangewend. Voor opslagruimten kan de keuze voor btw onmiddellijk gelden bij nieuwe huurcontracten aangegaan vanaf 1 januari 2019, ongeacht of de opslagruimte al dan niet een nieuw gebouw of vernieuwbouw is (nieuw art. 44, § 3, 2°, d), derde alinea, in fine W.BTW).M.a.w. voor opslagplaatsen is het niet vereist dat het gaat om nieuwe gebouwen.

B2B context

De nieuw optionele btw-heffing voor de verhuur van professioneel vastgoed is enkel mogelijk in B2B context. De huurder moet de hoedanigheid van btw-plichtige hebben en het gebouw of het gedeelte ervan (uitsluitend) voor zijn economische activiteit gebruiken.

Er kan dus niet gekozen worden voor btw wanneer de huurder geen btw-plichtige is zoals bv. een openbare instelling wiens handelingen buiten btw blijven. Er kan evenmin voor btw gekozen worden wanneer het gebouw niet wordt gebruikt voor een economische activiteit zoals bv. een privaat gebruikte woning.

Gezamenlijke optie

De optie moet gezamenlijk door de professionele verhuurder en professionele huurder uitgeoefend worden en opgenomen worden in het huurcontract. Formeel zal de gezamenlijke optie uitgedrukt worden in een zgn. pro-fisco verklaring in de huurovereenkomst. Er is geen verdere notificatie aan de btw-administratie vereist.

De optie voor btw geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst.

Professioneel gebruikte onroerende goederen

De huurder moet het gehuurde gebouw exclusief voor een btw-plichtige activiteit aanwenden, bijvoorbeeld als kantoorgebouw, winkel, fabrieksgebouw, opslagruimte, ed.. Dat mag een activiteit zijn die met btw is belast of een vrijgestelde activiteit.

De btw-optie strekt zich uit tot het bijbehorend terrein indien dit mee verhuurd wordt<;

Een gedeelte van een gebouwen kan afzonderlijk met btw worden verhuurd indien dit gedeelte zelfstandig verhuurd en gebruikt kan worden.

Bestaande wettelijke uitzonderingen

Voor de gevallen waarin de verhuur vandaag al verplicht aan btw onderworpen is, verandert er niets. De volgende wettelijke uitzonderingen op de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur blijven dus behouden:

  • de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen;
  • het verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels ed.;
  • de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen;
  • terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van exploitatie van havens, luchthavens, bevaarbare waterlopen;
  • de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines;
  • onroerende leasing conform de voorwaarden van KB nr. 30;
  • de verhuur van safeloketten.

Voor deze verrichtingen dient men btw toe te passen conform de huidige bepalingen

Dat is ook zo voor overeenkomsten waarbij er in wezen geen sprake is van een onroerende verhuur zoals bijvoorbeeld de toekenning van het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen in een gebouw.

De invoering van het optionele stelsel mag geen impact hebben aan de administratieve regeling voor diensten/bedrijvencentra en winkelcentra.

Onder de nieuwe regeling zal de verhuur van een opslagruimte verplicht met btw moeten gebeuren ingeval een optie niet mogelijk is zoals bijvoorbeeld bij de verhuur van een opslagruimte aan een particulier (B2C context).

Recht op aftrek van btw

Dankzij de btw-optie zal de verhuurder de btw op de oprichting, de verbouwing of de renovatie van het betrokken professioneel vastgoed onmiddellijk en integraal in aftrek kunnen brengen. Hij zal over de huurvergoedingen btw aanrekenen aan de huurder en die verschuldigde btw afdragen aan de Schatkist.

De huurder kan op zijn beurt de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek brengen, waardoor deze maatregel voor de huurder eigenlijk budgetneutraal is.

Normale waarde

Het bedrag van de huur hangt alleen af van de prijs in de overeenkomst van de partijen.

Om misbruiken tegen te gaan moet de maatstaf van heffing bij de verhuur met btw-optie minstens gelijk zijn aan de normale waarde zoals bepaald krachtens artikel 32 W.BTW ingeval volgende drie voorwaarden aanwezig zijn:

  • de huurvergoeding is lager dan de marktprijs
  • de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw
  • de huurder is met de verhuurder verbonden partij.

Bij “verbonden” partijen moet de aangerekende huurprijs dus marktconform zijn. Denk bijvoorbeeld aan de situaties als vennoot of bedrijfsleider van de vennootschap, een onderlinge rechtstreekse of onrechtstreekse controleverhouding in feite of in rechte, enz.

Herzieningsperiode van 25 jaar

Wanneer de verhuurder en de huurder opteren om de verhuur aan btw te onderwerpen aan btw, dan bedraagt de herzieningstermijn voor de afgetrokken btw op het gebouw, 25 jaar in hoofde van de verhuurder. De bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar is een compenserende maatregel. De Raad van State had gesteld dat er in de Europese btw-richtlijn een maximale herzieningstermijn van 20 jaar is opgenomen. Maar dat advies werd niet gevolgd. In de memorie van toelichting geeft de regering een uitgebreide verantwoording voor deze bijzondere herzieningstermijn.

Indien de bestemming van het gebouw wijzigt gedurende die herzieningstermijn van 25 jaar, dan moet de eigenaar dus een deel van de initieel afgetrokken btw herzien in diens nadeel.

De volgende gevallen zullen aanleiding geven tot een herziening gedurende 25 jaar:

  • een volledige of gedeeltelijke leegstand van het gebouw;
  • een volledige of gedeeltelijke overdracht van het gebouw tijdens de huurovereenkomst;
  • het einde van de huurovereenkomst.

Inzake de herzieningsregels wordt de herziening “per jaar” de regel. Specifiek voor de gebouwen die met optie voor btw worden verhuurd zal de herziening op maandelijkse basis worden berekend. Voor ieder jaar moet dan een gedeelte van 1/25 van de afgetrokken btw worden herzien. De uitwerking hiervan moet gebeuren via een aanpassing van het KB nr. 3.

De berekening van de herziening per maand zal niet gelden voor zover de verhuurder te goeder trouw is ingeval :

  • de verhuurder een huurvrije periode toekent aan de huurder,
  • wanneer het gebouw tijdelijk leegstaat totdat de huurder zijn intrek neemt,
  • wanneer het gebouw tijdelijk leegstaat tussen twee verhuurperiodes in.

Deze uitzondering ligt in lijn van het recente arrest van het Europees Hof van Justitie van 28 februari 2018, in de zaak nr. C-672/16, Imofloresmira.

Toepasselijke BTW-tarief

Het normale btw-tarief is van toepassing. Maar de nieuwe regeling zal gepaard gaan met wijzigingen inzake het verlaagde tarief.

Het KB nr. 20 voorziet nu reeds in een verlaagd btw-tarief bij onroerende financieringshuur of onroerende leasing in het kader van sociale woningbouw, scholenbouw, enz. (zie de rubrieken XXXII, XXXIII, XXXVI en XL van tabel A, in de bijlage bij KB nr. 20 en rubrieken X en XI van tabel B). Het verlaagd tarief zal in al deze gevallen ook van toepassing zijn indien de verhuur aan btw onderworpen is in de nieuwe regeling na keuze door de verhuurder en de huurder.

Opslagruimtes

Voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte zal vanaf 1 januari 2019 de toepassing van de btw beperkt worden tot een terbeschikkingstelling in een B2C relatie. Voor B2B verrichtingen zal men vanaf 1 januari 2019 moeten opteren voor de btw onder de nieuwe regels.

De btw-administratie zal de omschrijving van het begrip “opslagruimte” soepeler invullen. Tot nu toe is de verhuur van opslagruimte al onderworpen aan btw op voorwaarde dat er slechts een ruimte van maximaal 10 % als kantoorruimte wordt gebruikt en dit ter uitbating van de opslagruimte. Vanaf 1 januari 2019 zullen alle gebouwen die hoofdzakelijk (meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt, beschouwd worden als opslagruimte. M.a.w. de verhuur van een opslagruimte van goederen zal onder de btw vallen indien meer dan 50% procent van de oppervlakte of het volume gebruikt wordt voor die opslagdoeleinden. Voor het gedeelte dat niet wordt aangewend als opslagruimte, komt er een extra voorwaarde dat niet meer dan 10% van de ruimte in zijn geheel als verkoopruimte (winkel of commerciële ruimte) mag worden gebruikt.

De lopende huurovereenkomsten voor opslagruimtes die nu aan btw onderworpen zijn, blijven ook na 1 januari 2019 nog aan de btw te onderwerpen en dit tot het einde van de overeenkomst. Voor de daaropvolgende overeenkomst moeten verhuurder en huurder samen opteren voor de heffing van btw.

Bij nieuwe huurcontracten voor opslagruimtes na 1 januari 2019 zal men gebruik kunnen maken van de optieregeling.

De regering maakt het onderscheid tussen de opslagruimten en andere gebouwen omdat zij hiermee logistieke business (met name e-commerce) beoogd aan te trekken.

Meer weten? Schrijf je in voor het seminarie: Onroerende verhuur met btw: definitieve regeling.
Dit seminarie gaat door op 4, 15 en 22 oktober met Tim Van Sant en Eline Van Impe.

2. Kortetermijnverhuur

Het tweede luik van het wetsontwerp gaat over de kortdurende onroerende verhuur. De korte termijnverhuur wordt een wettelijk verplichte uitzondering op de vrijstelling van btw. Hier is dus géén sprake van een keuzestelsel.

Deze verhuringen op korte termijn zullen vanaf 1 januari 2019 van rechtswege onderworpen zijn aan btw. Onder korte termijn verstaat men een periode van maximaal zes maanden (in de initiële tekst werd een periode van één jaar genomen). Denk bijvoorbeeld aan de verhuur van zalen door een hotel of een conferentiecentrum.

Het aantal uitzonderingen op deze nieuwe regel is uitgebreid. Het nieuwe regime voor kortstondige verhuur zal met name geen toepassing vinden in volgende gevallen:
Uitzondering 1: verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen en studentenwoningen
Uitzondering 2: verhuringen aan organisaties zonder winstoogmerk
Uitzondering 3: verhuur aan organisaties die het onroerend goed aanwenden voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten (handelingen bedoeld in art. 44 § 1 en § 2 W.BTW)

Deze uitzonderingen blijven in principe vrijgesteld van btw.

3. Beoordeling

De invoering van het optionele verhuurregime voor professioneel vastgoed is een historische maatregel. De nieuwe regels zullen de bestaande concurrentiehandicap met de buurlanden wegwerken en investeringen in het vastgoedpatrimonium stimuleren.

Deze hervorming betekent ook een administratieve vereenvoudiging van de btw-regelgeving. Wel zal men moeten rekening houden met de bijzondere lange herzieningstermijn van 25 jaar. Daarom blijft het in de praktijk van belang om te onderzoeken welk btw-regime voor de klant optimaal is. 

Wens je meer info?

Schrijf je in voor het seminarie: Onroerende verhuur met btw: definitieve regeling.
Of word lid van 1 van onze 11 btw clubs.