Woonkredieten: kunt u de oude woonbonus kwijtspelen door te verhuizen

Een klant legde ons een interessante vraag voor omtrent de gevolgen van een verhuis op de oude woonbonus generatie 1. Laat ons eens kijken wat een verhuis op fiscaal vlak teweeg kan brengen op een lopende lening.

Situatieschets

In 2012 was u nog single en heeft u een appartement gekocht waarvoor u de totale woonbonus (basis en toeslag) in uw belastingen kon inbrengen onder de interessante woonbonusgeneratie 1 (hypothecaire leningen aangegaan tussen 2005 en 2013). Intussen bent u gehuwd en wilt u een ander huis kopen. U zou graag uw appartement houden en verhuren. U woont in het Vlaamse Gewest. Wat zijn de fiscale gevolgen?

Andere fiscale voordelen vanaf verhuis

Voor het jaar dat u verhuist van uw appartement naar het aangekochte huis moet u volgend onderscheid maken.

Periode van het jaar dat u nog woont in uw appartement. U geniet de gewestelijke woonbonus maar beperkt tot het basisbedrag van € 2.280. U verliest de toeslag definitief omdat het appartement niet langer uw enige woning is.

Periode van het jaar dat u niet meer woont in uw appartement maar in het bijgekochte huis. Voortaan slaat de lening niet meer op uw eigen woning. Bijgevolg verhuist de lening vanaf dan van de gewestelijke materie naar de federale materie. Federaal krijgt u géén woonbonus meer ingevolge de verstrengde voorwaarden. Want om de federale woonbonus nog te hebben moest u reeds van vóór 01.01.2016 verhuisd zijn naar dat huis en voor het vorige aanslagjaar de federale woonbonus hebben gevraagd. Dat was hier niet zo. U kunt de kapitaalaflossingen enkel onder federaal lange termijnsparen (30%) inbrengen en de interesten onder de federale interestaftrek.

Combinatie gewestelijke woonbonus met federaal lange termijnsparen. Is de gewestelijke woonbonus voor het basisbedrag van € 2.280 opgevuld, dan zal er in de berekening geen ruimte meer zijn om federaal lange termijnsparen effectief te genieten aangezien uw korf al gevuld is.

Federale interestaftrek. U kunt met uw federale interesten wel het onroerend inkomen uit de verhuring van uw appartement wegwerken. Zo bespaart u belastingen tegen de marginale tarieven.

Is een nieuwe financiering nuttig?

Leent u best voor de aankoop van het huis best om intresten te kunnen aftrekken? Neen. Neutralisatie van uw onroerend inkomen uit uw appartement kan niet omdat de interesten betrekking hebben op een lening (ongeacht hypothecair of niet) die betrekking heeft uw eigen woning en dus gewestelijk zitten.

Leent u hypothecair voor de aankoop van het huis dan zitten de kapitaalaflossingen en interesten van die lening in de Vlaamse geïntegreerde woonbonus (max. €1.520 zonder toeslag vermits dat huis niet uw enige woning is op 31.12 van het leningsjaar.

Let op. De Vlaamse geïntegreerde woonbonus is niet combineerbaar met oude Vlaamse voordelen van leningen van vóór 2016. Dan moet u in het jaar van de verhuis kiezen. Wellicht vraagt u best nog de klassieke woonbonus voor de lening op het appartement voor de periode waarin u er woont. En vraagt u voor de periode na de verhuis voor de federale interestaftrek en het federaal lange termijn sparen en voorlopig geen geïntegreerde woonbonus voor lening mbt aankoop huis.

Leent u niet-hypothecair voor dat huis, dan kunt u noch voor de kapitaalaflossingen noch voor  de interesten fiscaal voordeel genieten. Immers, voor kapitaalaflossingen is een hypothecaire inschrijving vereist. En interesten m.b.t. de eigen woning leveren voor leningen afgesloten vanaf 01.01.2016 geen voordeel meer op want Vlaanderen heeft dat afgeschaft.

Tip. Sluit een kleine hypothecaire lening af voor aankoop/verbouwing van dat huis die uw eigen woning wordt. Op die manier zal u gewestelijk zitten.

BESLUIT. Door te verhuizen naar een andere woning en uw appartement te verhuren speelt u de interessante woonbonus kwijt op de lening aangegaan tussen 2005 en 2013 voor uw appartement. Na de verhuis kunt u met de interesten (federaal) wel het onroerend inkomen van uw appartement wegwerken.