Wanneer een dierbare overlijdt, moeten de erfgenamen tijdig een aangifte in de nalatenschap indienen. In deze aangifte worden zowel de roerende goederen als de onroerende goederen van de overledene opgesomd en gewaardeerd, zodat de belastingadministratie de verschuldigde erfbelasting kan berekenen. In dit bericht bespreken we de mogelijkheden om een onroerend goed te waarderen in het kader van de aangifte nalatenschap.

Hoe dient u onroerende goederen aan te geven in de aangifte nalatenschap?

Uitgangspunt: de verkoopwaarde op de dag van het overlijden

De algemene regel inzake de waardering van goederen in de aangifte nalatenschap, is dat deze dient te gebeuren volgens de verkoopwaarde op de dag van overlijden. Voor roerende goederen is dit meestal erg gemakkelijk en kan men zich baseren op de overzichten die de financiële instellingen opmaken en aan de erfgenamen bezorgen.

Voor onroerende goederen is dit daarentegen iets minder eenvoudig en bijgevolg ook riskant:

  • indien men het onroerend goed te hoog waardeert, riskeert men te veel erfbelasting te betalen;
  • indien men het onroerend goed te laag waardeert, riskeert men een tekortschatting. De belastingdienst gaat dan niet akkoord met de waardering. Het gevolg hiervan is dat de belastingdienst bijkomende belasting en een belastingverhoging als boete zal opleggen. 

Tekortschatting

Indien de belastingdienst een tekortschatting vaststelt, zijn de erfgenamen, bovenop de bijkomende erfbelasting, een belastingverhoging verschuldigd als boete. Deze belastingverhoging wordt groter, naarmate de terkortschatting belangrijker is.

Verhouding van tekort ten opzichte van aangegeven waarde Belastingverhoging
Vanaf Tot
10 25 5
25 50 10
50 100 15
100   20

Voorbeeld:
een woning wordt aangegeven voor 200.000 euro. De belastingdienst gaat niet akkoord met deze schatting en stelt dat de woning 290.000 euro waard is. Dit betekent een belangrijke tekortschatting van net geen 50%. De erfgenamen zijn door deze tekortschatting aanvullende erfbelasting verschuldigd, bijvoorbeeld 2.700 euro, maar daarenboven zullen ze nog 270 euro belastingverhoging (10%) verschuldigd zijn. 

Hoelang dient men een tekortschatting te vrezen? Vlabel kan in principe tot vijf jaar na het overlijden een aanslag wegens tekortschatting vestigen, aangezien er in de erfbelasting een aanslagtermijn bestaat van vijf jaar (artikel 3.3.3.0.1, §4/1 VCF). In een eerder standpunt evenwel (SP 18029 van 3 mei 2018) gaf Vlabel reeds te kennen de intentie tot tekortschatting uiterlijk binnen de twee jaar na het indienen van de aangifte nalatenschap te versturen. Het decreet van 28 december 2018 heeft deze termijn van twee jaar tot kennisgeving ondertussen in de VCF ingeschreven (art. 3.3.1.0.5 en 3.3.1.0.6 VCF).

De inkohiering zelf van de tekortschatting (de eigenlijke heffing), mag nog gebeuren binnen de vijfjarige aanslagtermijn, maar het bericht zullen de erfgenamen reeds ontvangen binnen de twee jaar na het indienen van de aangifte.

Het risico op tekortschatting is groter indien de erfgenamen tijdens de tweejarige periode na de aangifte het onroerend goed verkopen met meerwaarde. De belastingdienst zal de hogere verkoopprijs snel te weten komen en een tekortschatting zal opleggen.

Tot en met 1 april was er een tolerantie van de Vlaamse belastingdienst dat in geval van latere verkoop van het onroerend goed met meerwaarde binnen de twee jaar vanaf de aangifte ervan, er enkel aanvullende erfbelasting verschuldigd is indien de belastingplichtige spontaan de hogere verkoopwaarde aangaf (Tolerantie Vlaamse belastingdienst ‘meerwaarde onroerend goed’ van 19 juni 2015).

Deze tolerantie is nu vervallen, aangezien ze uitdrukkelijk vermeldde slechts van toepassing te zijn zolang het systeem van ABS niet in werking is getreden.

Wel is de belastingverhoging beperkt tot maximum 10 procent (en geen 15 of 20%), indien de belastingplichtige uit eigen beweging de gerealiseerde meerwaarde aangeeft binnen de tien maanden na het overlijden of na een nieuwe gebeurtenis.

Drie methodes om onroerende goederen te waarderen in de aangifte nalatenschap

Het is uiteraard toegestaan een onroerend goed zelf te waarderen in de aangifte nalatenschap, maar zoals eerder aangehaald, gaat dit gepaard met de nodige risico’s. In het Vlaams gewest, en enkel in het Vlaams gewest, kunnen de erfgenamen er evenwel ook voor kiezen een bindende schatting te laten uitvoeren. Deze bindende schatting kan dan gebeuren door de Vlaamse belastingdienst zelf (ABS), dan wel via een daartoe aangestelde erkende expert-schatter.

Hierna overlopen we de drie waarderingsmethodes, met hun respectievelijke voor- en nadelen:

1. Bindende schatting door de Vlaamse belastingdienst zelf (ABS)

Sinds 1 april 2019 is het mogelijk een bindende schatting (ABS of aanvraag bindende schatting) aan te vragen bij de Vlaamse belastingdienst (artikel 3.3.1.0.9 VCF), die daartoe een afdeling heeft opgericht met onroerend goed-schatters.

De erfgenamen kunnen een dergelijke ABS aanvragen via het daartoe bestemde modelformulier. Deze aanvraag dient in ieder geval te gebeuren voor het einde van de aangiftetermijn. Het schattingsverslag krijgt de aanvrager mogelijks later pas, maar daar hoeven de erfgenamen niet op te wachten om de aangifte in te dienen. De aangifte dient ingediend te worden binnen de aangiftetermijn, maar de schatting hoeft niet binnen deze termijn afgeleverd te worden. In de aangifte dient bij de waarde van het onroerend goed steeds ‘ABS’ vermeld te worden.

De medewerkers van Vlabel belast met deze schattingen, zullen in de mate van het mogelijke de te schatten onroerende goederen bezoeken en aan de hand van een schattingstool met een zelflerend algoritme tot een waardering komen, die zowel henzelf als de belastingplichtige bindt. Met andere woorden, de Vlaamse belastingdienst zal haar schatting gebruiken en de erfgenamen kunnen zelf niet meer kiezen het onroerend goed op een andere wijze te waarderen in de aangifte. Pas na het ontvangen van het aanslagbiljet kan de belastingplichtige desgevallend een gemotiveerd bezwaarschrift indienen tegen de ABS.

De belastingdienst zal in geval van ABS automatisch haar schatting voor dit onroerend goed toepassen bij de berekening van de erfbelasting. Zelfs bij latere verkoop van het goed met meerwaarde, lopen de erfgenamen geen enkel risico: de waardering van de ABS blijft behouden.

Welke onroerende goederen kunnen geschat worden via een ABS? Alle in België gelegen onroerende goederen. Ook voor onroerende goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk – of Waals gewest kan men de werkwijze van de ABS toepassen. Let wel, ABS bestaat enkel voor de aangiftes nalatenschap in het Vlaams gewest, met andere woorden indien de overledene in de periode van vijf jaar voor zijn overlijden het langst zijn fiscale woonplaats had in het Vlaams gewest.

Onroerende goederen gelegen buiten België kunnen niet gewaardeerd worden via de ABS.

Kan een hoge schatting door de erfgenamen worden betwist? Een bezwaar is inderdaad mogelijk, nadat het aanslagbiljet is ontvangen.

2. Schatting door een erkende expert-schatter

De tweede mogelijkheid is dat de erfgenamen het onroerend goed laten schatten door een expert-schatter die voorkomt op een lijst van erkende expert-schatters (artikel 3.3.1.0.9/1 VCF). Deze schatting kost ongeveer 450 euro, maar geeft de erfgenamen wel zekerheid, aangezien de Vlaamse belastingdienst de schatting zal aanvaarden, op voorwaarde dat de expert-schatter een aantal formele regels en een aantal kwaliteitsvereisten heeft gerespecteerd, en dat het verslag bij de aangifte nalatenschap wordt gevoegd. Ook bij een latere verkoop met meerwaarde, lopen de erfgenamen geen enkel risico: de waardering van de schatter blijft bindend voor de belastingdienst.

De erfgenamen zijn niet gebonden door de uitkomst van deze schatting. Niets belet hen de schatting uiteindelijk niet te gebruiken in de aangifte en te opteren voor een andere schatter (al dan niet erkend) of voor een ABS. Evenwel, zodra het schattingsverslag van de erkende expert-schatter toegevoegd wordt aan de aangifte, zal de belastingdienst deze schatting toepassen voor de waardering van het desbetreffende onroerend goed voor alle erfgenamen die deze aangifte ondertekenen.

3. Overige niet-bindende schattingen/eigen waardering

De erfgenamen kunnen ook zelf het onroerend goed in de nalatenschap waarderen en aldus geen gebruik maken van één van de twee bovenstaande bindende waarderingsmethodes. Desgevallend kunnen zij zich hiervoor laten bijstaan door een makelaar of een notaris. Deze schattingen zijn nooit bindend voor de Vlaamse belastingdienst.

Met een eigen waardering, lopen de erfgenamen dan wel het risico dat: 1/ indien zij het onroerend goed te hoog schatten, dan zullen zij te veel erfbelasting betalen; 2/ indien zij het onroerend goed te laag schatten, dan kan de belastingdienst aanvullende rechten heffen en een belastingverhoging opleggen.
Bovendien heeft de Vlaamse belastingdienst nu een bijkomend wapen in haar zoektocht naar tekortschattingen, door de computertool die ze ontwikkelt voor de ABS.

Welke methode te verkiezen?

In theorie is een ABS erg aantrekkelijk: een gratis schatting die bindend is voor de belastingdienst. Evenwel, veel zal afhangen van de hoogte van deze schattingen en hoe deze nog evolueren in de toekomst. Indien het verschil met de (eveneens bindende) schattingen van de erkende expert-schatters groot zal zijn, dan heeft u de kostprijs van deze laatste al snel uitgewonnen in de erfbelasting.

De eerste schattingen van de ABS lijken mee te vallen, maar het blijft afwachten welke evolutie deze waarderingen nog zullen ondergaan. Voorlopig is men in de praktijk nog erg terughoudend ten aanzien van de ABS en is het vooral het bindend karakter van de aanvraag dat heel wat erfgenamen (en hun adviseurs) afschrikt.

Velen zullen voorlopig blijven opteren voor de eigen waardering, met het risico van tekortschatting.

Samenvatting:

  ABS Erkende expert-schatter Eigen waarderingen
Kostprijs Gratis Ongeveer 450 euro In principe gratis
Bindend voor Vlabel? JA JA, mits respect regels NEE
Bindend voor erfgenamen? JA NEE NEE
Risico op tekortschatting? NEE NEE JA
Risico bij latere verkoop? NEE NEE JA

Gerelateerde seminaries