In het Belgisch Staatsblad van 27 mei 2019 werd het KB van 12 mei 2019 gepubliceerd waarin een aantal aanpassingen werden doorgevoerd aan het KB nr. 3 inzake de aftrekregeling en de herziening van btw. Dit is vooral het gevolg van de nieuwe regeling inzake de optionele onroerende verhuur die vanaf 1 januari 2019 in de wetgeving werd voorzien (nieuw artikel 44, §3, 2° d W.BTW). Opmerkelijk is tevens dat er géén herziening van btw wordt geëist wanneer een met toepassing van de optionele btw verhuurd gebouw wordt doorverkocht terwijl deze verkoop onderworpen is aan registratierechten.
Dit KB is sinds 27 mei 2019 in werking.

Géén btw herziening bij verkoop van een met optionele btw verhuurd gebouw !

Huurovereenkomst met optie voor btw

Door de nieuwe regeling die in werking is getreden op 1 januari 2019 kunnen (vooral) nieuwe gebouwen worden verhuurd met toepassing van de btw voor zover beide partijen (belastingplichtigen inzake btw) daartoe gezamenlijk opteren. In dit geval wordt de herzieningstermijn inzake btw verlengd tot 25 jaar. Het nieuwe KB geeft de nodige toelichting op welke wijze deze termijn wordt uitgebreid en hoe een toekomstige herziening moet worden berekend. Het KB voorziet nu ook dat elke herzieningstermijn (zelfs deze voor roerende investeringen) aanvangt de eerste januari van het jaar van de ingebruikname ervan en dit vanaf 1 januari 2019.

Verkoop ervan voor afloop van het huurcontract

Wanneer dit gebouw, voorwerp van een dergelijke optionele verhuur met btw, wordt verkocht voordat deze huurovereenkomst wordt beëindigd, zou er principieel een herziening moeten worden doorgevoerd van de initieel in aftrek gebrachte btw. De verkoop is immers in de meeste gevallen onderworpen aan registratierechten gezien dit gebouw wegens zijn ouderdom niet meer ″nieuw″ is in de zin van artikel 44, § 3, 1°, a), W.BTW. Vermits door die handeling het bedrijfsmiddel definitief uit het vermogen van de overdrager verdwijnt door middel van een handeling die geen recht op aftrek verleent, zou het nog niet aan herziening onderworpen gedeelte van de oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw op de aankoopprijs of oprichtingskosten van het gebouw in één keer moeten worden herzien in het nadeel van de verkoper.

De verhuur van dit gebouw blijft evenwel, door de optie, onderworpen aan de btw, ondanks deze overdracht, en het wordt aldus door de overdrager nog verder gebruikt voor een belaste economische activiteit (verhuur met btw). Indien de huurovereenkomst werd geregistreerd, is die huurovereenkomst immers van rechtswege tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar en wordt het gebouw – ondanks de overdracht – verder verhuurd.

NIEUW KB nr. 3, artikel 21quater : geen herziening !

Artikel 7 van het KB van 12 mei 2019 werkt krachtens artikel 49, 5°, b), WBTW hiervoor een oplossing uit, door de invoeging van een artikel 21quater, nieuw, in het koninklijk besluit nr. 3, om een ongerechtvaardigd nadeel te vermijden dat zou kunnen ontstaan voor de verhuurder bij de overdracht van het gebouw die – gezien de ouderdom ervan – met vrijstelling van de btw gebeurt terwijl dat gebouw verder verhuurd wordt met toepassing van de btw. Mutatis mutandis geldt hetzelfde voor de situatie waarin op een dergelijk gebouw een zakelijk recht wordt gevestigd of waarin een zakelijke recht op een dergelijk gebouw wordt overgedragen.

Neutraliteit verzekeren

Om de neutraliteit van de toepassing van de btw te verzekeren in die specifieke omstandigheden en ongerechtvaardigde nadelen voor de belastingplichtigen te vermijden, voorziet artikel 21quater, eerste lid, nieuw, van het koninklijk besluit nr. 3, in een ad hoc oplossing voor dit probleem. Naar analogie met de gevolgen van een overdracht in de zin van artikel 11 van het Wetboek, overdracht van een algemeenheid van goederen of een bedrijfsafdeling, wordt aldus bepaald dat:

  • er geen herziening moet worden toegepast door de overdrager naar aanleiding van de overdracht van het gebouw of het gedeelte van het gebouw met vrijstelling van btw;
  • eventuele latere herzieningen ingevolge gebruikswijzigingen met betrekking tot het goed na de overdracht ervan zullen moeten worden verricht door de overnemer van het goed.

De regeling is van toepassing ongeacht of de huurovereenkomst geregistreerd is en derhalve om die specifieke reden tegenstelbaar is aan de nieuwe eigenaar. Zoals aangegeven in de bepaling kan de regeling immers hoe dan ook maar worden toegepast in de situatie dat de betrokken huurovereenkomst blijft verder lopen en dus door de nieuwe eigenaar wordt geëerbiedigd. De nieuwe eigenaar kan evenwel ook zonder registratie van de huurovereenkomst de lopende huurovereenkomst eerbiedigen zodat dergelijke situaties niet van het toepassingsgebied van de regeling mogen worden uitgesloten.

Herzieningen in hoofde van de overnemer

Indien evenwel, op een later tijdstip, een oorzaak van herziening zou plaatsvinden, dan moet de door de wet voorziene herziening (uitsluitend) gebeuren door de overnemer/koper van het onroerend goed. Dit betekent dat de koper op de hoogte zal moeten zijn welke btw er in de gegeven omstandigheden voor herziening vatbaar is. De verkoopprijs zal aldus mede beïnvloed worden door een mogelijke toekomstige herziening in hoofde van de koper. Er kan ook steeds tussen partijen overeengekomen worden om rekening te houden met deze negatieve herziening.

Voorbeeld : Een gebouw kost 500.000 € + 105.000 € btw en is in gebruik genomen in de loop van 2019 ingevolge een optionele verhuur met toepassing van btw. Wanneer dit gebouw in 2024 wordt verkocht voor 520.000 €, is de verkoop ervan onderworpen aan registratierechten. Indien later in 2026 de overnemer een nieuw huurcontract afsluit met een huurder zonder optie voor de btw, dient derze een herziening door te voeren van 18/25sten, hetzij 75.600 €.

Opmerking

Let wel, het nieuwe artikel 21quater, KB nr. 3, voorziet dat er geen herziening in dit specifieke geval, namelijk wanneer beide partijen hebben geopteerd om dit gebouw met toepassing van btw te verhuren, moet worden verricht. We krijgen dus dezelfde gevolgen als bij de toepassing van de overdracht van een algemeenheid van goederen (artikel 11 WBTW). Ook in dit geval is er persoonsvoortzetting en blijft het herzieningstijdvak dus verder lopen, zij het in hoofde van de overnemer.

Deze aanpassing is dus niet toepasselijk indien een andere overeenkomst aan de basis ligt tussen verhuurder en huurder, zoals bij wijze van voorbeeld een onroerende financieringshuur of -leasing of wanneer het een gebouw betreft dat gelegen is in een havengebied.

Luc Heylens, IAB belastingconsulent, zaakvoerder van LH VAT Consult BVBA


U  verneemt  meer informatie over dit onderwerp tijdens de btw clubs die doorgaan in de maand november 2019 op diverse locaties.