Aanvullende FAQ in verband met de onroerende verhuur vanaf 2019

De Administratie publiceerde op 21 maart 2019, een bijkomende commentaar (FAQ) met betrekking tot de invoering vanaf 1 januari 2019 van een optionele btw-heffing van de onroerende verhuur aan belastingplichtigen voor de doeleinden van hun economische activiteit. Die optionele belastingheffing is evenwel ondergeschikt aan de verplichte belastingheffing van kortdurende verhuur voor een periode van niet meer dan zes maanden (circulaire nr. 2019/C/25).

Optie enkel voor passieve exclusieve terbeschikkingstelling

Deze hervorming heeft enkel betrekking op de overeenkomsten die bestaat uit de louter passieve exclusieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed aan de huurder, wanneer ze ab initio onder de btw-vrijstelling van artikel 44, §3, 2° WBTW vallen. Voorts moeten deze diensten uiteraard belastbaar zijn in België.

Enkel nieuwbouw of vernieuwbouw

Het voorwerp van de optionele btw-heffing voor de onroerende verhuur moet een nieuw gebouw of vernieuwd gebouw zijn, alwaar de btw op de materiële bouwwerken voor het eerst opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018.

Worden dus tevens bedoeld door dit eerste tijdstip van opeisbaarheid van 1 oktober 2018, de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat:

• waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, pijlers, vloeren, traphallen, liftkoker…) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging;
• die aan het gebouw (of aan het gedeelte van het gebouw) werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Die verkoopwaarde wordt bepaald onder controle van de administratie.

Welke werken? Niet de onderaannemer!!

In het kader van de optionele btw-heffing betreft het uitsluitend de kosten van de eigenlijke materiële bouwwerken in de strikte zin die betrekking hebben op het gebouw of het gedeelte van het gebouw (niet de intellectuele diensten, voorafgaande afbraakwerken, noch grondwerken), die rechtstreeks aan de bouwheer gefactureerd worden.

De materiële werken die onderaannemers aan een aannemer factureren zijn hier niet bedoeld !! Deze worden immers niet aan de bouwheer gefactureerd. Dit is een opmerkelijke passage in deze circulaire vermits dit niet uit de wettekst zelf blijkt.

Wat bij leegstand?

De Administratie bevestigt de eerdere Europese rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (arrest van 28 februari 2018 in de zaak C-672/16, Imofloresmira) op basis van het neutraliteitsbeginsel.

Er zal geen herziening worden geëist van de oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw met betrekking tot het gebouw in de volgende omstandigheden en onder volgende voorwaarden:

• voor de periode waarin het gebouw of het gedeelte van het gebouw is blijven leegstaan alvorens een eerste aan de btw onderworpen verhuurcontract werd afgesloten of tussen twee verhuurperiodes met belastingheffing;
• voor zover de verhuurder te goeder trouw is en op een redelijke manier aantoont dat hij altijd de wbedoeling heeft gehad om zijn goed met toepassing van de btw te verhuren en hij hiervoor de nodige stappen heeft ondernomen, maar dat het goed desondanks door omstandigheden buiten zijn wil is blijven leegstaan.

Hoe lang derze periode van leegstand mag zijn wordt voorlopig niet bepaald.

Korte termijn verhuur: hoe termijn van zes maanden berekenen?

In het kader van de kortdurende onroerende verhuur, wordt voor de berekening van de periode van zes maanden in eerste instantie rekening gehouden met de gebruiksduur van het goed zoals voorzien in de overeenkomst.

Als de verhuur van eenzelfde goed het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende contracten van korte duur tussen dezelfde partijen, wordt rekening gehouden met de totale aaneengesloten gebruiksduur van het goed krachtens alle overeenkomsten samen. In dat verband worden een overeenkomst en de verlengingen ervan als opeenvolgende overeenkomsten beschouwd.