Kunt u bij de verkoop van een onroerend goed zowel de meerwaarde op het gebouw als op de grond gespreid laten belasten? Moet u zowel het deel van de verkoopprijs dat slaat op het gebouw als op de grond, herbeleggen?

 Bron: arrest van het Hof van Cassatie 19 september 2014 – contra belastingplichtige

Feiten

Een nv verkocht een bebouwd onroerend goed met een forse meerwaarde en vroeg de gespreide taxatie aan. Zij maakte een onderscheid tussen de waarde van de grond en de waarde van het gebouw en sloeg de verkoopprijs verhoudingsgewijs om over de beide bestanddelen. Ze deed een tijdige herbelegging ten belope van de verkoopprijs van het gebouw maar niet voor de verkoopprijs van het grond.

Taxatie

Volgens de fiscus werd er teweing wederbelegd. Voor de gespreide taxatie van de meerwaarde op het onroerend goed is de opsplitsing tussen gebouw en grond niet mogelijk. De vennootschap moest de integrale verkoopprijs van het verkochte gebouw plus grond herinvesteren. Door de onvolledige herbelegging werd de meerwaarde door de fiscus ineens belast. 

Hof van Cassatie

Het Hof van Cassatie geeft de fiscus gelijk. Het verkochte gebouw én de grond zijn één enkel activum, gelet op de duurzame verbondenheid. Bij vervreemding van zowel  afschrijfbare als niet-afschrijfbare materiële vaste activa kan de meerwaarde genieten van het stelsel van de gespreide belasting  mits de herbelegging van de verkoopwaarden van deze activa gebeurt in afschrijfbare materiële of immateriële vaste activa (art. 47 WIB92). De verkoopprijs van het gebouw plus de grond diende herbelegd te worden.

Commentaar

Waarom willen sommigen het onroerend goed opsplitsen in het gebouw en de grond? Omdat  dan het gros van de meerwaarde toe kan gewezen worden aan het gebouw (de boekwaarde van het gebouw is gedaald door de afschrijvingen erop) en het te beleggen bedrag heel wat kleiner zou zijn als de grond niet meetelt. Maar de fiscus en de rechtspraak zeggen dat zo’n opsplitsing niet mag. 

U kunt uw volledige meerwaarde (grond + gebouw) gespreid laten belasten maar u moet wél de  volledige verkoopprijs (grond + gebouw) herbeleggen. 

Let op. Herinvesteert u in een ander pand, dan telt de waarde van de grond niet mee als herbelegging omdat de grond niet afschrijfbaar is! M.a.w. het als wederbelegging aangekochte gebouw moet minstens even duur zijn als de verkoopprijs van het gebouw én de grond die u verkocht heeft. 

Tip 1. Ook de bijkomende aankoopkosten met betrekking tot een aangekocht gebouw tellen mee als herbelegging (registratierechten, notariskosten, ed. die toch pakweg 12% bedragen) - zelfs al schrijft u die kosten ineens af. 

Tip 2. Verbouwt u een aangekochte gebouw, dan tellen ook die verbouwingswerken mee als nuttige herbelegging tenminste als ze gebeuren binnen de wettelijke voorziene termijn.  

Besluit

Bij de verkoop van een gebouwd onroerend goed moet de volledige verkoopwaarde worden herbelegd en kunt u géén opsplitsing maken tussen de grond en het gebouw, aldus Cassatie.